등기부등본 보는 법과 깡통전세 거르는 3가지 핵심

등기부는 세 부분으로 봅니다

이미지는 이해를 돕기 위한 참고용입니다.

등기사항전부증명서는 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 서류입니다. 표제부에서는 주소, 면적, 건물 구조를 보고, 갑구에서는 소유권과 압류·가압류·가처분 등을 확인합니다. 을구에서는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리를 봅니다.

소유자와 계약 상대방을 맞추세요

계약서의 임대인이 등기상 소유자와 같은지 확인하세요. 대리인이 계약한다면 위임장, 인감증명서, 신분증, 대리권 범위를 확인하고 보증금 입금 계좌도 소유자 명의인지 따져야 합니다.

근저당과 보증금을 함께 계산하세요

깡통전세 위험은 집값보다 선순위 채권과 내 보증금 합계가 커질 때 높아집니다. 단순히 근저당이 있다는 이유만으로 모두 위험한 것은 아니지만, 시세가 불분명하거나 선순위 채권이 큰 매물은 피하는 것이 안전합니다.

계약 직전과 잔금일에 다시 발급하세요

등기부는 발급 시점의 정보입니다. 가계약 전, 본계약 직전, 잔금 지급 직전에 다시 확인하세요. 계약 후 잔금 전 사이에 새 근저당이나 압류가 들어오는 경우가 있을 수 있습니다.

전세권보다 기본 요건이 먼저입니다

주택 임차인의 기본 보호는 주택 인도, 주민등록, 확정일자가 중심입니다. 전세권설정등기는 별도의 등기 절차와 비용이 필요한 선택지이지, 모든 임대차에서 필수인 절차는 아닙니다.

확인 기준

이 글은 2026년 6월 26일 기준 일반적인 주택 임대차 정보를 정리한 것입니다. 지역, 주택 유형, 계약 시점, 금융기관 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에는 등기사항전부증명서, 계약서, 보증기관 또는 관할 행정기관 안내를 다시 확인하세요.

더 꼼꼼히 확인할 것

등기부를 볼 때 순서

먼저 표제부에서 주소와 면적이 내가 본 집과 맞는지 확인합니다. 다음으로 갑구에서 현재 소유자와 압류·가압류·가처분 여부를 봅니다. 마지막으로 을구에서 근저당권, 전세권 등 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있는 권리를 확인합니다.

위험 신호

• 소유자가 여러 명인데 일부만 계약에 참여하는 경우
• 최근에 소유권이 자주 바뀐 경우
• 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더하면 시세에 가까운 경우
• 다가구주택인데 다른 세입자의 보증금 규모를 설명하지 못하는 경우

확인 자료를 남기세요

등기부는 발급일이 중요합니다. 계약 당일 발급본, 잔금 직전 발급본을 PDF로 저장해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 "그 시점에 무엇을 확인했는지" 설명하기 좋습니다.